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「重庆市大足区三驱律师电话」承租人逾期支付租金但合同履行完毕保证金是否该退

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承租人逾期支付租金但合同履行完毕保证金是否该退

重庆市大足区三驱律师电话,【案情】  2018年6月1日,以被告为甲方,原告为乙方,双方签订《商铺租赁合同》,约定被告将案涉商铺出租给原告使用,租期为1年,自2018年6月1日起至2019年5月31日止,月租金为15 984元,同时约定了租金的支付方式(按月支付)。合同签订时,乙方向甲方交付105 732元作为履约保证金,约定在合同全面履行完毕,并完善终止合同手续后10日内,由甲方不计息退还乙方。另约定,乙方拖欠租金、水电费等费用超过7个日历日的,甲方有权解除合同,并不予退还履约保证金及其他费用,甲方同时有权向乙方收取迟延履行违约金,以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算。2019年6月10日,经过验收原告将房屋退还被告。经查明,租期内的租金、水电物管费等费用原告均已结清,但原告存在多期逾期支付租金的行为。原告认为,合同到期后已退还商铺,被告应该退还保证金,愿意支付逾期支付租金的违约金,同时表示违约金标准过高请求调整,并同意从保证金中扣除。被告认为,原告逾期支付租金,按照合同应不予返还保证金,亦不同意用保证金抵扣违约金。  【分歧】  一种观点认为:原告存在多期逾期支付租金的行为,按照合同约定,被告可不予返还保证金,并可追究原告逾期支付租金的违约责任。  另一种观点认为,租赁合同到期,原告已交还房屋,且不欠付任何费用,合同已经履行完毕,被告理应归还保证金。原告逾期支付租金,被告可要求原告承担违约责任。  【评析】  笔者赞同第二种观点。理由如下:  1.从保证金的性质和功能来看,在合同已经履行完毕的情况下,保证金应该予以返还。本案中,合同约定的保证金为履约保证金,功能主要是督促和约束原告能按照约定全面履行义务,并在原告出现违约行为而给被告造成损害时,被告之损害能及时得以填补,故其本质上仍具有违约金的性质。是故,被告是否返还保证金,要结合原告违约行为给被告造成的损失来判定,这符合保证金的性质和功能定位,也是违约损失填补原则的要求,不可不考虑实际损失而一概主张不予返还。本案中,原告虽存在逾期交付租金的行为,但租金本金及其他经营费用原告并未欠付,故原告违约行为造成的损失实际上较小,如全额不返还保证金,将会使原告承担的违约责任过重,也会使被告因原告违约而获得额外利益,有违诚实信用原则和公平原则。  2.退还保证金并不会使被告权利无法得到救济,对于原告迟延交付租金的行为,被告可依法追究原告违约责任。合同法第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原告逾期支付租金,属于履行合同义务不符合约定,被告自然有权依照法律规定要求原告承担违约责任。另,合同也明确约定了违约金条款,原告也同意承担逾期支付租金的违约责任,并同意以保证金金额进行抵扣。此种情况下,被告损失是能够得到及时相应填补的,但是被告不同意以保证金抵扣逾期支付租金的违约金,属于对自身权利的处分,法律上应不予强制干涉。即使如此,被告仍可另行向原告主张逾期支付租金的违约责任,该项权利并不会因此丧失。  3.被告主张不予退还保证金,缺乏法律和合同依据。履约保证金不等同于定金,不可直接适用或类推适用定金规则,从而主张不予退还保证金。双方约定在合同全面履行完毕,并完善终止合同手续后10日内,由甲方不计息退还乙方履约保证金。本案中,合同已经履行完毕,双方也办理完终止手续,至于原告逾期支付租金的行为,应属于违约责任的解决范畴,并不影响合同已经履行完毕的事实。另,根据合同约定,在原告拖欠租金等费用超过7个日历日的,被告有权解除合同,并不予退还已交纳的保证金等费用,同时可追究原告违约责任。从文义上理解,被告不予退还保证金的前提是因原告违约导致其行使了合同解除权,现案涉租赁合同乃到期终止,不符合上述约定情形,故被告不可直接依据合同主张不予返还保证金。

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本文由笔名书雪乐枫编辑整理,全文约1574字,发布时间为2020年08月14日 11时00分49秒,主要讲解重庆市大足区三驱律师电话以及承租人逾期支付租金但合同履行完毕保证金是否该退等信息,希望对你有帮助,同时也欢迎你留言咨询!

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